DOCUMENTO DE CONDOMINIO
Cuando se habla de documento de condominio muchos desconocen la esencia del mismo y su vital importancia para el normal desarrollo y funcionamiento de la cotidianidad de ese gran ecosistema que conforma la comunidad condominial y que nos va a permitir dilucidar y solucionar algún problema o inconsistencia en el devenir del tiempo, debemos tener presente que este documento prela sobre la ley especial, todo lo que este allí definido será la pauta que señala el mecanismo a ser utilizado para solucionar el problema existente, ya no sería un simple documento, ya sería un documento con un poder de rango al permitir dictar normas para la administración, mantenimiento y cuido de las áreas comunes, aquí vamos a tratar las deficiencias, no la manera de constituir el documento ni su estructura.
Quiero acotar que el condominio no es un ente que posea personalidad jurídica propia, más bien es una asociación que es objeto de administración en la mayoría de los casos por una persona jurídica.
Unos de los problemas que se presentan radica en que los constructores no han tenido criterio apropiado de la importancia del documento de condominio, para las constructoras solo representa un requisito más de los tantos que tienen que entregar a los organismos correspondientes (registro público) para su protocolización y su fin último en este caso sería la venta de los apartamentos y sus locales comerciales.
Esta deficiencia ha originado innumerables complicaciones en virtud que es un documento insuficiente y por ende no regula las necesidades de la comunidad. Un buen documento de condominio debe ser adaptado a las diversas situaciones o eventos propios que se puedan presentar en una comunidad condominial, y aquí radica unos de los grandes problemas desde mi punto de vista, cuando el documento de condominio presenta deficiencias se hace un tanto complicado para la comunidad condominial solucionar los eventos que se les presenten, entonces es allí cuando comienzan las adopciones de ciertas medidas en la mayoría de los casos desfasadas y desprovistas de realidad jurídica para tratar de solucionar las lagunas existentes en el documento y darle una solución a la citada eventualidad.
Existen posturas que manifiestan que las reglas deben estar establecidas en un reglamento de condominio, pero a mi criterio igual debe hacerse referida mención en el documento de condominio, con la finalidad que no existan lagunas y que sea el mismo documento de condominio el que establezca los mecanismos a utilizar ante una situación eventual que necesita una solución final garantista. Se debe agotar todos los medios establecidos en el documento de condominio y en caso de continuar existiendo lagunas procederíamos a utilizar la ley especial (ley de propiedad horizontal). Lo ideal seria en primera instancia solucionar con el respectivo documento de condominio.
El documento de condominio se debe redactar con suficiente amplitud debe funcionar como patrón de conducta para los propietarios del edificio allí deben estar las reglas que van a regir la comunidad condominial, algunos condominios cuentan con un reglamento de condominio y esa es una gran ventaja para la comunidad, teniendo presente que el documento de condominio para que pueda ser modificado debe ser por unanimidad, en cambio si las reglas están dentro del reglamento de condominio si pueden ser cambiadas, solo bastaría que se apruebe en asamblea de propietarios convocada a tal efecto.
Mi recomendación es que aquellos edificios que no cuenten con un reglamento de condominios procedan a elaborarlos para que sea aprobado por la mayoría de los propietarios y posteriormente ser remitido al registro para su archivo en el cuaderno de comprobantes y con esta medida se corregiría sin duda alguna las grandes deficiencias que presenta el documento de condominio.
ABG. RAMÓN JOSÉ GUARIRAPA PRIETO
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