LA ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO.
De acuerdo a lo establecido en el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal (condominio), la administración de los inmuebles corresponderá a la asamblea general de propietarios, a la junta de condominio y al administrador.
NOMBRAMIENTO DEL ADMINISTRADOR
Según lo establecido en el artículo 19 de la ley de propiedad horizontal (condominio), corresponderá a la asamblea de copropietarios la designación por mayoría de votos a una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de administrador por un periodo de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirlas por periodos iguales.
El nombramiento del administrador recae en una empresa jurídica – sociedad mercantil-, que según su objeto se dedica a la administración del inmueble, por ser capaz de reunir las garantías suficientes para asegurar las resultas de la gestión en referido condominio.
El periodo legal para ejecutar la gestión del administrador será de un (1) año como se dijo inicialmente. Una consideración súper interesante es que el artículo 19 dispone que en caso de la asamblea no proceda a designar al administrador en la oportunidad establecida le corresponderá al Juez de Municipio la designación del mismo, esto a solicitud de uno o más propietarios y tal nombramiento recaerá con preferencia en algunos de los propietarios.
La responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato debidamente establecidas desde el artículo 1684 hasta el artículo 1712 de nuestro código civil.
El administrador deberá prestar garantía suficiente, a fin de responder efectivamente de las resultas de su gestión, no es recomendable que los propietarios desempeñen el mandato de administrador; esto en virtud que responderían con su patrimonio por los daños que se puedan producir por su inobservancia al momento de desempeñar las funciones inherentes al cargo desempeñado.
El administrador durante el desempeño de sus funciones es responsable de defender los intereses de sus clientes utilizando todos los recursos que estime conveniente para cumplir cabalmente su misión; el administrador es el representante legal del inmueble, tiene la responsabilidad de administrar los activos y pasivos del condominio, la función del administrador va mucho más allá de la emisión y cobranza de los recibos de condominio, en este caso el administrador se constituye en el garante de la legalidad durante su gestión.
Las funciones del administrador revisten de gran importancia y son una pieza fundamental para la organización de su gestión, las funciones no deben limitarse única y exclusivamente a cobrar y cancelar deudas respectivamente. El administrador durante su organización de gestión debe prever el cumplimiento de todas sus funciones en razón del fortalecimiento del condominio, garantizando un equilibrio en el trabajo y por ende una rentable gestión económica.
Las funciones del administrador están establecidas en el artículo 20 de la ley de propiedad horizontal (condominios), las funciones vienen a ser un conjunto de tareas que un buen administrador debe planificarlas y establecerlas en su respectivo cuaderno de trabajo y asentarlas en el diario del condominio, debe establecer un orden de prioridades y tratar de desarrollarlas en su totalidad en cada periodo de gestión.
El éxito del administrador del condominio requiere de una buena organización, así el ejecutor podrá identificar y establecer todas las necesidades propias del condominio, éstas son de vital importancia, en virtud que al no establecerlas lo más probable es que la gestión de la administración no será las más óptima, por ende no cumplirá con las expectativa de la comunidad condominial y lo más probable es que surgirán los juicios de valor negativo.
Para finalizar, la recomendación es contratar a una persona jurídica que tenga pleno conocimiento, preparación y las condiciones necesarias para desempeñar el cargo de administrador como un buen padre de familia, debe ser conocedor del derecho en materia condominial e inquilinario, se debe recordar que no solo es realizar gestión de cobranzas, es garantizar el mantenimiento y cuido del patrimonio de los propietarios que hacen vida en condominio teniendo presente todas las consideraciones legales existentes en la Ley de Propiedad Horizontal.
ABG. RAMÓN JOSÉ GUARIRAPA PRIETO
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